Tre offerter på samma badrum landar på 95 000, 160 000 och 240 000 kronor. Beställaren drar den rimliga slutsatsen att någon är oseriös och att någon annan är girig.
Oftast är förklaringen tråkigare. De tre har räknat på olika saker, med olika antaganden om vad som finns bakom kaklet, och med olika mycket luft för det som brukar dyka upp. Prisskillnaden är därför i huvudsak en informationsskillnad, och den går att ta bort.
Nedan bryter jag ned en typisk offert i sina beståndsdelar och pekar ut var variationen faktiskt sitter.
Arbetstiden är sällan där skillnaden ligger
Timkostnaden för en snickare eller plattsättare varierar mellan företag men inte dramatiskt inom samma region. Två seriösa aktörer ligger sällan mer än några tiotals procent isär.
Antalet timmar är en annan sak, och där kan skillnaden vara hundra procent. Orsaken är att momenten skiljer sig: en offert som räknar med att befintligt tätskikt rivs till betong innehåller helt andra timmar än en som räknar med att lägga nytt kakel på befintligt underlag.
Det som gör detta svårt att upptäcka är att båda offerterna kan heta ”renovering av badrum”. Rubriken säger ingenting om omfattningen.
Praktisk konsekvens: begär in offerterna med momenten uppräknade, inte som en klumpsumma. Rivning till vilket skikt, uppbyggnad av fall, tätskikt av vilken typ, hur många genomföringar, vilken ytskiktsstorlek. Kakel i mindre format tar väsentligt fler timmar per kvadratmeter än stora plattor, och det syns inte i en totalsumma.
Materialkostnaden döljer ett tak
Nästan alla offerter innehåller en materialpost, och nästan alla innehåller ett underförstått antagande om prisnivå.
En offert som anger ”kakel och klinker ingår” utan att specificera nivå bygger på ett schablonvärde per kvadratmeter. Väljer beställaren senare något dyrare tillkommer mellanskillnaden, och den diskussionen förs efter att avtalet skrivits.
Det som bör framgå är antingen exakt vilka produkter som ingår, eller ett angivet belopp per kvadratmeter som beställaren har att hålla sig inom. Båda är rimliga. Ingen av dem är samma sak som ”material ingår”.
Samma sak gäller blandare, duschlösning, wc och kommod, där prisspannet inom en till synes likvärdig kvalitet är stort.
Det som inte står med
Fyra poster faller regelbundet utanför och de är alla kännbara.
Bortforsling av rivningsmassor, alltså container, transport och mottagningsavgift. Ett badrum genererar mer avfall än de flesta räknar med, och byggavfall ska sorteras i fraktioner vid källan.
Etablering och skydd, alltså täckning av golv i hall och trapphus, dammvägg och städning under arbetets gång. I en bostadsrätt tillkommer ofta krav från föreningen om vilka tider arbetet får pågå och hur trapphuset ska skyddas.
El och ventilation. Ett badrum som byggs om innebär nästan alltid nya eluttag, ny belysning och ibland golvvärme, och det är elinstallationsarbete som ska utföras av registrerat företag. Ventilationen är den post som glöms oftast, trots att ett tätare badrum utan fungerande frånluft är ett fuktproblem i vardande.
Anmälan till kommunen där sådan krävs, och den administration som hör till.
Riskpåslaget är den ärligaste posten
Här ligger den verkliga skillnaden mellan en hög och en låg offert, och det är sällan någon säger det rakt ut.
En entreprenör som räknar på ett badrum i ett hus från sjuttiotalet vet att sannolikheten är hög för att något ska avvika: fuktskada i bjälklaget, avlopp som inte har fall, en stam som behöver bytas, asbest i kakelfix eller mattlim.
Den som lägger in marginal för det får ett högre pris och en offert som håller. Den som räknar på bästa tänkbara utfall får ett lägre pris och en offert som växer under arbetets gång genom tilläggsbeställningar.
Skillnaden är alltså inte alltid att den dyra är dyr. Det kan vara att den billiga är ofullständig, och beställaren betalar samma summa till slut men utan att ha kunnat jämföra.
Det enda sättet att komma åt detta är att minska osäkerheten innan offerterna begärs. En fuktmätning, en filmning av avloppsstammen och en asbestanalys av kakelfix kostar en bråkdel av en tilläggsbeställning och gör att alla räknar på samma verklighet.1
Priser som är för låga för att gå ihop
Det finns en gräns under vilken en offert inte kan innehålla kollektivavtalsenliga löner, sociala avgifter, försäkringar, garantiavsättning och en marginal.
Var den gränsen går vet en beställare sällan, men det finns indikatorer. Ett företag utan F-skatt. En offert utan organisationsnummer. Krav på kontant betalning eller på stora förskott. Och en prisnivå som ligger dramatiskt under övriga anbud utan att omfattningen är mindre.
Det som gör svart arbetskraft dyrt för beställaren är inte moralen utan konsekvenserna. Avdraget för arbetskostnad förutsätter att företaget har F-skatt och att betalningen är spårbar. Vid en skada saknas fungerande försäkring. Och vid en framtida försäljning saknas den dokumentation som visar att arbetet utfördes fackmässigt.
Byggbranschen har dessutom en dokumenterad historik av anbudssamverkan, alltså att företag i förväg kommer överens om vem som ska vinna en upphandling och till vilket pris. Ett tecken att vara uppmärksam på är anbud som ligger misstänkt jämnt fördelade eller där en aktör konsekvent lägger sig strax över en annan.2
Att jämföra anbud som proffs gör det
Professionella beställare löser jämförelseproblemet genom att inte låta anbudsgivarna definiera sitt eget innehåll. I stället skickas ett underlag där omfattningen är beskriven, och anbuden lämnas mot samma beskrivning.
Principen fungerar lika bra för en privatperson med tre offerter som för en kommun med en formell upphandling. Skriv ned vad som ska göras, i vilken omfattning och med vilka materialnivåer, och be samtliga räkna på det.3
Utvärderingen bör sedan inte enbart gälla priset. Referenser från liknande arbeten, ansvarsförsäkring, garantivillkor, betalningsplan kopplad till utfört arbete och besked om vem som faktiskt utför jobbet väger tungt. Det sista är relevant eftersom arbete i flera underentreprenörsled är vanligt och den som skrev offerten inte alltid är den som står i badrummet.4
Betalningsplanen är beställarens enda hävstång
När arbetet väl pågår har beställaren i praktiken ett enda påtryckningsmedel kvar, och det är pengar som ännu inte betalats.
Det innebär att betalningen ska följa utfört arbete och inte kalendern, och att en slutbetalning bör kvarstå tills arbetet är godkänt. Förskott utan säkerhet är den vanligaste orsaken till att en beställare står med ett halvfärdigt badrum och en motpart som slutat svara.
Vid större arbeten är slutbesiktning av oberoende besiktningsman det bästa verktyget. Vid ett badrum är motsvarigheten att kräva in kvalitetsdokumentet för tätskiktet och kontrolldokumentationen för elarbetet innan sista fakturan betalas. Utan dem finns i praktiken inget bevis på att arbetet utfördes enligt gällande regler, och det märks först vid en skada eller vid en försäljning.
Entreprenörer som hanterar projektering, myndighetskontakter och utförande i samma uppdrag5 kan normalt leverera den dokumentationen samlat, vilket är en av få saker i ett byggprojekt som kostar ingenting extra och som är värd mycket flera år senare.
Den offert som är lättast att jämföra är alltså inte den enklaste att läsa. Det är den som är tråkigast: uppdelad i moment, med angivna materialnivåer och med det som inte ingår uttryckligen uppräknat.
Noter
1. Byggföretagen, branschregler och vägledning för våtrumsarbeten samt dokumentation av utfört arbete.
2. Konkurrensverket, tillsyn över anbudssamverkan och konkurrensbegränsande samarbete i byggsektorn.
3. Upphandlingsmyndigheten, principer för kravställning och utvärdering av anbud.
4. Arbetsmiljöverket, byggherrens ansvar och arbetsmiljö vid entreprenader i flera led.
5. Grand Construction, byggentreprenader och renoveringar. grandconstruction.se